Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

Портал коммунальной грамотности населения


ВНИМАНИЕ!!!
Получайте анонсы будущих номеров, будьте в курсе акций и предложений редакции!

ПОДПИШИТЕСЬ НА НАШУ РАССЫЛКУ

Реклама на портале коммунальной грамотности населения

 Геннадий КАЛЕНОВ,
исполнительный директор МАМН
 

Геннадий КАЛЕНОВ,
исполнительный директор МАМН

В ЦЕЛЯХ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СЕКТОРА

Говорят, сколько людей — столько мнений. Это утверждение особенно актуально, когда речь идет о сложном социально-экономическом явлении, к примеру, о внедрении новых форм управления недвижимостью.

Мнения множества людей, звучащие разрозненным хором, не способны аккумулировать взгляды различных социальных групп.

Разумеется, если с одной стороны выступают представители разрозненных ТС и ЖСПК и единичных жилищных компаний, отдельные наниматели жилья и собственники квартир, никакого диалога с законодательной и исполнительной властью не получится. Должна организоваться и получить признание и уважение с одной и другой стороны заинтересованная группа, которая будет воспринята в качестве адекватного партнера-собеседника для содержательного обмена мнениями.

Если эти предпосылки выполнены, то обе стороны могут вступить в диалог, который берет свой курс на достижение результатов, предотвращающих возникновение односторонних указаний, распоряжений и законов, которые являются невыполнимыми.

Под заинтересованной группой мы понимаем любые ассоциации и объединения, затрагивающие сферу управления недвижимостью. В Беларуси таких некоммерческих организаций пока не более 10-ти, они объединяют от 3-х до 12-ти юридических лиц и от 10-ти до 50-ти — физических, то есть малочисленны и не всегда заинтересованы сотрудничать друг с другом. Диалог с государственными органами Беларуси начал приобретать устойчивый и целенаправленный характер после использования Международной ассоциацией менеджмента недвижимости (МАМН) опыта такого диалога Центрального союза ассоциаций управляющих и сервисных компаний Германии (DDIV), являющегося с 2011 года членом МАМН.

Сторона, представляющая исполнительную и законодательную власть, посредством диалога получает возможность услышать мнение заинтересованных групп во время разработки законопроектов, а также в администрациях, и совместно прийти к консенсусу, чтобы достичь оптимальной, реально выполнимой формы желаемого.

Такое сотрудничество используется в странах ЕС постоянно, и с точки зрения результата оно очень успешно. Поэтому в Беларуси для создания условий независимого свободного профессионального управления недвижимостью необходимо образование союзов и ассоциаций — управляющих, собственников жилья, нанимателей жилых помещений. Это нужно, чтобы сделать управление общественной собственностью для всех участников понятным и эффективным, а рынок коммерческого жилья — прозрачным и прогнозируемым. Выгоду от этого получит любая форма управления недвижимостью.

Достижение такой приносимой всему обществу пользы составляет сферу интересов государства. Именно взаимодействие органов исполнительной власти с союзами и ассоциациями способствует в конечном итоге пониманию в процессе исполнения законов в повседневной практике профессиональными управляющими, наймодателями и предпринимателями, действующими по принципу устойчивого развития.

Кроме того, союзы и ассоциации являются той самой «горизонталью», без которой невозможно существование демократических институтов. Подтверждением этому служат примеры деятельности соответствующих объединений в современной Германии.
 

фотоАссоциации квартиросъемщиков в Германии

Немецкий союз квартиросъемщиков был создан сто лет назад и очень быстро завоевал авторитет и популярность. В Германии права людей, снимающих жилье, защищены так, как нигде в мире. И главная заслуга в этом принадлежит этой неправительственной общественной организации — Союзу квартиросъемщиков.

Организация играет важную роль: без одобрения Союза в Германии не принимается ни один закон, регламентирующий сдачу жилья и служебных помещений, их оплату, ремонт, отношения хозяев и съемщиков и т. д. В ФРГ традиционно лишь относительно небольшое число жителей владеет собственной недвижимостью — примерно 20 % населения. Остальные снимают квартиры и дома у частных лиц, так как государственного жилья в Германии вообще нет. Есть, правда, муниципальные — очень дешевые — квартиры, которые предназначены для малоимущих семей. Чтобы поселиться в таком доме, необходимо получить направление от ведомства социального обеспечения.

По последним данным, немцы снимают сейчас, в общей сложности, более 20 млн домов и квартир. Ясно, что здесь не может не возникать проблем. Некоторые недовольны повышением квартплаты или считают, что ее надо понизить, так как периодически ломается лифт, кому-то надоело уговаривать хозяев поменять раковину и т. д. Если эти люди являются членами Союза квартиросъемщиков, то они обязательно получат быструю и квалифицированную помощь.

Вступить в Союз может любой. Годовой взнос — всего 40–80 евро (в разных федеральных землях — по-разному). Это небольшие деньги, если учесть, что делами занимаются профессиональные адвокаты, специализирующиеся в этой правовой области. Обычно бывает достаточно грозного письма хозяину квартиры на бланке Союза квартиросъемщиков, подписанного адвокатом Союза, чтобы возникший конфликт разрешился в пользу жителя. Вам повысили квартплату? Адвокат Союза проверяет, соответствует ли она среднестатистической квартплате в вашем городе и районе. Такие данные приводятся в официальных справочниках, которые выпускаются муниципалитетами примерно раз в два года. Кстати, в них учитывается не только расположение квартиры, но и качество жилья, его комфортность. Хозяин, сдающий жилье, не имеет права требовать за него больше, чем предусматривает местный справочник.

Желание повысить плату — самая частая причина конфликтов между хозяевами жилья и съемщиками. На втором месте — те или иные недостатки квартиры, которые не устраняются, и поэтому жители принимают решение платить меньше. Это их законное право. Есть даже нечто вроде штрафного каталога, выработанного в течение нескольких лет: за неисправный лифт, плесень в ванной или ретранслятор на крыше платим на столько-то меньше, а если зимой сломается (разумеется, не по вине съемщика) отопление, то можно вообще не платить за квартиру.

Любопытно, что законным поводом для снижения платы могут быть и некоторые недостатки, в которых вины хозяев нет и которые они даже не в силах устранить: например, начавшееся поблизости шумное строительство или открывшийся на первом этаже ресторан, из кухни которого пахнет днем и ночью.

А если хозяевам надоест строптивый житель, и они решат попросту выгнать его из квартиры? «Попросту» — не удастся. Это нельзя сделать без уважительных причин. А таких по закону только две. Первая причина, когда жители грубо нарушают договор (в течение нескольких месяцев, несмотря на предупреждения, не платят за квартиру, развели грязь, нарушают спокойствие в доме, включая громкую музыку по ночам, скандалят с соседями и т. п.). Вторая — если хозяин или его ближайшие родственники (родители, дети) сами собираются въехать в эту квартиру. Обычному человеку, конечно, трудно узнать, действительно ли хозяева или их дети собираются сами въезжать в квартиру, но для Союза квартиросъемщиков это не составляет труда. Но даже если хозяева не врут, им придется подождать с новосельем. Выселить жителей, что называется, с завтрашнего дня, они не могут. По закону, если люди снимали квартиру до пяти лет, то их ни при каких обстоятельствах нельзя выселить раньше, чем через три месяца. А если больше пяти лет, то обязательная отсрочка составляет полгода. Если собственником дома является юридическое лицо, то выселить квартирантов невозможно — право аренды бессрочно. И спокойствие арендаторов квартир обеспечивает Союз квартиросъемщиков.